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          《重慶市物業服務收費管理辦法》政策解讀
          發布時間:2023-12-31 14:04  |  來源: 重慶市政府網  |  次數:

          新修訂的《重慶市物業服務收費管理辦法》(以下簡稱《辦法》)經市政府同意,由市人民政府辦公廳印發。為便于社會公眾知曉和企業正確理解執行相關政策規定,現就文件出臺背景、政策依據、目的意義、修訂的主要內容、適用對象、新舊政策差異對比、執行時間等有關內容解讀如下。


          一、出臺背景


          2019年11月29日,重慶市人民代表大會常務委員會公布了修訂的《重慶市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)?!稐l例》對我市前期物業服務收費的價格管理形式、價格形成機制等作出了重大調整,亟需修訂《重慶市物業服務收費管理辦法》(渝府辦發〔2015〕36號)。為此,市發展改革委會同市住房城鄉建委在調查研究的基礎上,起草了《重慶市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》。通過召開專題會議、書面征求意見、組織價格論證會、公開征求社會意見等方式,修改完善形成的《重慶市物業服務收費管理辦法(送審稿)》,于2023年11月,經市第六屆人民政府第23次常務會議審議通過。12月26日,重慶市人民政府辦公廳印發《辦法》。


          二、政策依據


          (一)《中華人民共和國民法典》


          (二)《中華人民共和國價格法》


          (三)《重慶市物業管理條例》


          (四)《國家發展改革委建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》(發改價格〔2003〕1864號)


          三、目的意義


          修訂物業服務收費現行政策,旨在加強物業服務收費管理,規范物業服務收費行為,抑制住宅前期物業服務收費不合理上漲,維護業主、物業使用人和物業服務人合法權益,進一步優化營商環境,促進物業服務收費質價相符。


          四、修訂的主要內容


          (一)住宅前期物業服務收費實行政府指導價。根據《條例》規定,將住宅前期物業服務收費由現行的政府指導價、市場調節價兩種價格管理形式調整為政府指導價一種價格管理形式。


          (二)超最高等級服務的住宅,前期物業服務費單獨核定。根據《條例》“前期物業服務費不得擅自超出政府指導價收費標準”的規定,《辦法》明確了確需超過《重慶市住宅物業服務等級標準》最高等級標準提供服務、超出政府指導價最高上限的項目,經住房城鄉建設主管部門會同發展改革部門審核建設單位制定的超最高等級物業服務方案后,由發展改革部門核定該項目住宅前期物業服務收費標準,并作為該項目住宅前期物業服務公開招標的最高收費標準。


          (三)明確了未裝飾裝修和使用的住宅物業收費政策。為貫徹落實《條例》第六十九條第三款“未裝飾裝修和使用的住宅物業收費標準等,由市價格主管部門會同市住房城鄉建設主管部門制定”規定,《辦法》第十七條明確了“未裝飾裝修和使用的住宅物業服務收費標準,由業主與物業服務人協商確定。合同另有約定的,從其約定”規定。


          五、適用對象


          適用于《辦法》實施后,本市行政區域內物業服務收費及其監督管理活動?!掇k法》實施時,已簽訂前期物業服務合同且合同尚未到期的,在重新簽訂物業服務合同前,仍按原收費標準執行。


          六、新舊政策差異對比


          (一)調整了價格管理形式。按照原政策規定,在《重慶市住宅物業服務等級標準》規定的一級、二級、三級、四級范圍內提供服務的住宅及其配建停車場前期物業服務收費執行政府指導價,超過最高等級標準提供服務的實行市場調節價,由建設單位與選聘的物業服務企業在前期物業服務合同中約定具體的收費標準。新政策規定,住宅前期物業服務收費一律實行政府指導價管理。


          (二)改革了超最高等級服務收費價格形成機制。原政策規定,超過前期物業服務最高等級提供服務的,由經營者自主定價。新政策規定,確需超過《重慶市住宅物業服務等級標準》最高等級標準提供服務的,需經行業主管部門會同發展改革部門嚴格認定其超等級服務方案,由發展改革部門核定該項目住宅前期物業服務收費標準,并作為該項目住宅前期物業服務公開招標的最高收費標準。超最高等級服務收費的價格形成機制更為完善。


          (三)制定了未裝飾裝修和使用住宅物業服務收費政策。原政策未明確空置房物業服務收費政策。根據《中華人民共和國民法典》規定,業主應當按照約定支付物業費,物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費,新政策第十七條第二款規定,未裝飾裝修和使用的住宅物業服務收費標準,由業主與物業服務人協商確定。合同另有約定的,從其約定。未實際入住業主是否可以減免物業費,可以在物業服務合同中約定,未約定的,應當適用民法典的規定。


          (四)減少了企業義務。原政策規定,物業服務合同簽訂后十五日內物業服務企業應將物業服務合同報價格主管部門。新政策取消了該規定,減少了企業義務,進一步優化了營商環境。


          七、執行時間


          《辦法》自2024年6月1日起施行。


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